Edificabilità, i limiti sono definiti dalla densità fondiaria secondo la sentenza dela corte di Cassazione

Cassazione: per capire quanto si può costruire su un’area non bisogna considerare la densità territoriale http://www.edilportale.com/news/2014/05/normativa/edificabilit%C3%A0-i-limiti-sono-definiti-dalla-densit%C3%A0-fondiaria_39251_15.html

di Paola Mammarella

05/05/2014 - Per il calcolo dei limiti di edificabilità di un’area bisogna fare riferimento alla densità edilizia fondiaria, indicata dal DM 1444/1968, e non a quella territoriale. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 5751/2014.
La Cassazione ha ricordato l’inderogabilità del DM 1444/1968, che definisce i limiti di densità edilizia per le diverse zone territoriali omogenee. In base al decreto, nelle zone A, cioè nei centri storici, per le nuove costruzioni eventualmente ammesse, la densità fondiaria non deve superare il 50% della densità fondiaria media della zona.
 
Per capire quali sono i limiti effettivi di edificabilità, è quindi fondamentale la differenza tra densità edilizia territoriale e densità edilizia fondiaria.
 
La densità edilizia territoriale si riferisce a ciascuna zona omogenea e definisce il carico complessivo di edificazione che può gravare sull’intera zona. Il relativo indice di edificabilità comprende quindi anche gli spazi pubblici e la viabilità.
 
Al contrario, la densità edilizia fondiaria si riferisce alla singola area e definisce il volume massimo che può essere realizzato su di essa, indicando quindi l’effettiva superficie su cui si può edificare, senza considerare gli spazi pubblici e le strade.
 
Da queste definizioni, sottolinea la Cassazione, si deduce che, per dirimere eventuali contenziosi, lo strumento che indica il volume massimo realizzabile su una superficie è l’indice di fabbricabilità fondiaria.
 
Nel caso esaminato dalla Cassazione, il giudice di primo grado aveva condannato un’impresa di costruzione per aver superato i limiti di edificabilità della zona. Le sue stime erano però basate sulla densità edilizia territoriale. Riferendosi invece alla densità edilizia fondiaria era stato accertato che l’impresa non aveva commesso nessuna infrazione.