Boom di case all’asta a Latina scendono i prezzi degli immobili

Chi non vorrebbe, visto il momento di crisi economica, comprare casa a un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato? Probabilmente tutti quelli che, nei progetti attuali o futuri, siano intenzionati all’acquisto di un’abitazione. Un’opportunità interessante in questo senso arriva dalle aste giudiziarie, dove è possibile, in media, risparmiare il 30% rispetto al prezzo reale. Nel primo semestre 20123 (ultima rilevazione disponibile), le vendite giudiziarie di beni immobili "emesse", cioè disposte dal giudice, sono state quasi 25mila, mentre nell'intero 2012 ammontavano a 38.814. Se si assume che le pratiche siano avanzate con lo stesso ritmo anche nella seconda parte dello scorso anno, si può ipotizzare un trend di crescita superiore al 25%. «Nel nostro territorio le percentuali sono assolutamente sovrapponibili – sottolinea il presidente Fiaip Latina, Santino Nardi -, sebbene da un lato la crisi delle compravendite (il 2013 è andato meno peggio degli anni precedenti, ma ha fatto comunque segnare -9,2% rispetto all’anno precedente) e un approccio ancora poco elastico di molti clienti a questo tipo di acquisto così diverso dal tradizionale, facciano viaggiare questo segmento a ritmi ancora inferiori rispetto a quelli potenziali». «Senza dubbio – interviene Giovanna Consalvi, agente Fiaip di Aprilia, esperta nel settore – c'è la componente emotiva del compratore, che contrasta con l'approccio razionale dell'acquisto all'asta. Nel quale non c’è trattativa, le modalità di pagamento sono ferree, il mutuo non può superare la soglia dell’80%». Tuttavia l’affare si fiuta e si acciuffa facilmente: il range dei prezzi base delle aste è abbastanza ampio e può andare da prezzi vicini a quelli di mercato a prezzi assolutamente inferiori. Fino a 6/8 anni fa – spiega Consalvi – le aste erano riservate a pochi addetti ai lavori che già per motivi professionali frequentavano giornalmente i tribunali, inoltre era difficile per un profano riuscire a consultare le informazioni necessarie (perizia, avviso e ordinanza) senza considerare che interpretare e capire i termini tecnici delle perizie è comunque difficile senza una guida. «Inoltre i tempi d’esecuzione delle aste (dal pignoramento all’esecuzione fisica della vendita) erano a dir poco biblici, con anni d’attesa, rinvii e lungaggini burocratiche che non hanno aiutato la popolarità di questo meccanismo». Oltre a tanti luoghi comuni che sono nate attorno a questo mondo: “le aste sono frequentate da soggetti poco raccomandabili” o “se prendi un immobile poi passano anni prima che butti fuori gli occupanti” le più frequenti - sorride l’agente -, ma già dal marzo 2006, dopo un periodo di sperimentazione, è entrata in vigore la riforma del processo esecutivo che ha introdotto sostanziali modifiche alle vendite giudiziarie, per renderle più efficienti e soprattutto veloci, con l’obiettivo di incrementare il numero di partecipanti alle gare e ridurre i tempi di un’esecuzione. «L’interesse crescente ha attirato l’attenzione dei media che hanno iniziato a promuovere l’asta come strumento d’acquisto sicuro e alla portata di tutti – spiega Nardi -: notevole merito a questo successo è da imputare a internet che ha reso le cose molto più semplici e veloci». «In molti, così – riprende Consalvi – hanno deciso di contattarci per sfruttare questa opportunità, e diversi sono già anche riusciti a trarne vantaggio». Tuttavia alcune accortezze è bene tenerle sempre presenti. «Se credete che la cosa più ovvia sia quella di puntare sulle aste a prezzi base alla metà del mercato avete fatto i conti senza l'oste – spiega l’agente -: tutti i principianti si buttano su quelle coi prezzi più bassi cercando il grande affare. E le inflazionano. «In altre parole, più un immobile ha un prezzo base basso, più saranno coloro i quali all'asta se lo disputeranno facendo offerte sempre più alte. Ed è così che gli immobili con il prezzo di partenza inferiore vengono paradossalmente spesso venduti a un importo anche pari a quello di mercato, talvolta addirittura di più». Ovviamente in quel caso l’asta va abbandonata. «Infatti generalmente chi sia minimamente esperto preferisce puntare su immobili che hanno un prezzo base inferiore del 25%-30% di quello di mercato. Queste aste infatti non appaiono così interessanti agli occhi dei principianti, ed è per questo che sono meno frequentate». Giovanna Consalvi tratteggia anche la tipologia del cliente pontino che si avvicina a questo tipo di mercato. «In calo gli investitori, cioè chi acquista all’asta per professione, più che raddoppiati i privati, ovvero coloro che si avvicinano all’asta allo scopo di comprar casa per sé». Le aste sono pubblicizzate come del tutto prive di rischio. «Ed è vero per la maggior parte dei casi; tuttavia è decisamente consigliabile affidarsi ad un consulente che abbia familiarità con tutte le fasi della procedura per essere in grado di gestire qualunque imprevisto si possa verificare, sopratutto nelle fasi post -aggiudicazione. «Per privati ci possono ancora essere delle insidie – evidenzia il presidente Nardi –: non sempre infatti le case all’asta sono libere da tutti i vizi e le pendenze, come ad esempio eventuali cause civili ancora in corso oppure sequestri conservativi. Le perizie vanno quindi analizzate con attenzione da persone competenti». La consulenza di professionisti – argomenta Consalvi – diventa fondamentale per ottenere maggiore possibilità di aggiudicazione, riducendo le demoralizzanti partecipazioni a vuoto e aumentare le possibilità del buon esito dell'operazione. Per evitare di scegliere immobili che nascondano problemi che potrebbero svalutarli o ritardare il loro effettivo possesso. «Per queste ragioni seguiamo il cliente step by step in un eventuale acquisto da effettuare in tutta serenità.» Inoltre, è possibile anche risparmiare denaro: avere il supporto di professionisti consente di spendere, in alcuni casi, decine di migliaia di euro in meno. «Affidarsi ad un agente Fiaip anche in questo tipo di trattative – conclude Nardi – è garanzia di trasparenza: spesso sono gli stessi studi legali a chiedere consulenza, magari informale, al professionista certificato». http://www.latinanotizie.it/articolo.php?id=33467