Consiglio di Stato: possibile trasferire la cubatura in deroga all'indice di densità edilizia se le norme non lo vietano
Il trasferimento di cubatura deve ritenersi generalmente ammesso in una stessa zona omogenea, anche in deroga all’indice di densità edilizia, salvo che gli strumenti di pianificazione territoriale lo vietino espressamente o lo assoggettino a particolari condizioni.
A dichiararlo il Consiglio di Stato nella sentenza 4861/2016.
Il titolo abilitativo era stato ritenuto illegittimo dal Tar in quanto la mancanza di un’esplicita previsione negli strumenti urbanistici rendeva inammissibile derogare all'indice di edificabilità fondiaria stabilito dalla normativa tecnica di attuazione per la zona interessata dalle opere edilizie (“zona residenziale B4 - zona di completamento”).
La sentenza del Consiglio di Stato ha però ribaltato il risultato rilevando che le cessioni di cubatura sono ammissibili e legittime quando si tratta di contratti riguardanti appartamenti ubicati nella stessa zona.
“Negare la possibilità del trasferimento di diritti edificatori” ha continuato il Consiglio di Stato “nell’ambito di una stessa zona omogenea, con la motivazione del mancato rispetto del parametro dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto il cui fine è proprio aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, ché, diversamente, non sarebbe necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile (il tutto, purché venga rispettato l’indice territoriale dell’intera zona)”.
A dichiararlo il Consiglio di Stato nella sentenza 4861/2016.
Cessione di cubatura: il caso
Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso di un proprietario contro una sentenza del Tar con cui era stata annullata la concessione edilizia per opere di riqualificazione energetica e ampliamento che presupponevano l'uso degli incentivi volumetrici (riconosciuti dalla disciplina urbanistica provinciale) e l'acquisto di ulteriori diritti volumetrici da un appartamento condominiale contiguo.Il titolo abilitativo era stato ritenuto illegittimo dal Tar in quanto la mancanza di un’esplicita previsione negli strumenti urbanistici rendeva inammissibile derogare all'indice di edificabilità fondiaria stabilito dalla normativa tecnica di attuazione per la zona interessata dalle opere edilizie (“zona residenziale B4 - zona di completamento”).
La sentenza del Consiglio di Stato ha però ribaltato il risultato rilevando che le cessioni di cubatura sono ammissibili e legittime quando si tratta di contratti riguardanti appartamenti ubicati nella stessa zona.
Diritti edificatori, sì al trasferimento in zone omogenee
Con riferimento al mancato rispetto dell’indice di densità abitativa, Palazzo Spada ha dichiarato: “non può ritenersi ostativo al trasferimento di diritti edificatori (…) l’indice della ‘densità edilizia massima’ ( intendendosi per ‘densità edilizia’ «il rapporto (mc/mq) tra la cubatura urbanistica realizzabile fuori terra e la relativa superficie catastale del lotto edificatorio») poiché, in difetto di espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita (cessione di cubatura) tra i vari lotti di una stessa zona omogenea, nel rispetto dell’indice territoriale dell’intera zona e del relativo complessivo carico urbanistico”.“Negare la possibilità del trasferimento di diritti edificatori” ha continuato il Consiglio di Stato “nell’ambito di una stessa zona omogenea, con la motivazione del mancato rispetto del parametro dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario, equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto il cui fine è proprio aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, ché, diversamente, non sarebbe necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile (il tutto, purché venga rispettato l’indice territoriale dell’intera zona)”.
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