Cessioni immobiliari, come capire quando sono soggette a Iva

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I Notai spiegano cosa fare se la vendita avviene entro cinque anni dalla fine di lavori non facilmente classificabili ai fini fiscali

di Paola Mammarella

31/12/2014 - Come capire se la cessione di un immobile, su cui sono realizzati interventi non facilmente inquadrabili, che avviene entro cinque anni dalla fine dei lavori, è assoggettata ad Iva? Il Consiglio nazionale del notariato cerca di spiegarlo con lo studio 468-2014/T.
Se i lavori non sono chiaramente individuabili come manutenzione straordinaria, né come restauro o risanamento conservativo né come ristrutturazione edilizia, possono presentarsi alcune problematiche in merito al regime di imposizione fiscale da adottare.
 
Come sottolineato dal notariato, il Decreto Iva (Dpr 633/1972) non indica chiaramente i confini di questi interventi. La situazione appare poi complicata dall’introduzione della Scia e dalle norme regionali in materia di urbanistica.
 
Per individuare la categoria degli interventi effettuati si può tentare di capire la qualificazione dell’impresa che li ha eseguiti. Il notariato fa però notare che non è sempre semplice distinguere le imprese di costruzioni da quelle di ripristino. Un’impresa che realizza anche solo occasionalmente lavori di manutenzione e recupero può infatti essere considerata impresa di ripristino, a prescindere dall’attività svolta in via prevalente. In generale, però, l’impresa di ripristino deve essere titolare di un diritto reale sull’immobile su cui esegue i lavori.
 
Si possono inoltre consultare le informazioni contenute neltitolo abilitativo. Se gli interventi sull’immobile appartengono all’edilizia libera o se sono effettuati previa Comunicazione di inizio lavori (CIL), la cessione potrebbe essere esente se ha per oggetto un’abitazione o una sua pertinenza o imponibile su opzione se riguarda un bene strumentale. Se l’intervento ha invece richiesto il permesso di costruire, la cessione dovrebbe essere imponibile perché l’immobile avrà quasi sicuramente affrontato lavori di ristrutturazione edilizia, nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica.
 
Qualche dubbio potrebbe sorgere quando il permesso di costruire è usato in alternativa alla Scia. In generale, però, sottolinea il notariato, è la Scia il titolo abilitativo più problematico, perché può essere usato sia per le manutenzioni straordinarie sia per il restauro e il risanamento conservativo.
 
Per ovviare a questi problemi può essere quindi utile l’uso congiunto dei dati catastali, della qualifica del cedente e la lettura delle informazioni ricavabili dai titoli abilitativi, ma anche il ricorso a perizie tecniche. Nel caso in cui i dubbi permangano, si può infatti chiedere che l’effettiva natura dei lavori sia fatta risultare da una dichiarazione rilasciata dal Comune o da una perizia redatta da un tecnico.
 
Ricordiamo che, in base alla normativa vigente, il pagamento dell’Iva è obbligatorio per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o da quelle che hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

L’Iva si può invece versare su opzione (da manifestare direttamente nel rogito) nel caso in cui la cessione avvenga dopo cinque anni. Si tratta dell’operazione di reverse charge, in base alla quale se l’acquirente è un soggetto IVA (esercente attività d’impresa, arte o professione) il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’IVA e l’acquirente (che non può essere un privato persona fisica) integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota e della relativa imposta dovuta.