Acquisto prima casa e Iva al 4%, ora conta solo l'accatastamento

di Antonella Donati

Immobili di lusso identificati esclusivamente dalla categoria catastale, senza più tener conto di metratura e rifiniture interne. Un criterio già applicato ai fini delle imposte di registro che dal 13 dicembre scorso vale anche ai fini Iva. Più facile, quindi, ottenere l'applicazione dell'Iva al 4% per l'acquisto della prima casa e per i lavori di ampliamento dello stesso immobile. Le novità grazie all'entrata in vigore del decreto legislativo sulle semplificazioni fiscali, il 13 dicembre scorso, che ha portato all'allineamento tra le norme in materia di Iva e quelle sulle imposte di registro ai fini dell'identificazione degli immobili di lusso. Per quelli appartenenti a questa categoria, infatti, sono escluse sia le agevolazioni di acquisto che quelle legate all'Imu.

Solo classificazione catastale - Con il decreto di semplificazione fiscale sono state definitivamente cancellate le disposizioni che facevano riferimento ai criteri ministeriali per l'individuazione degli immobili di lusso nel caso di acquisto dal costruttore. Il testo di riferimento per questo era il decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 che aveva stabilito una serie di parametri per discriminare tra immobili con caratteristiche ordinarie e immobili con caratteristiche di lusso, facendo riferimento alle caratteristiche interne degli appartamenti.

Niente più riferimento a metratura e finiture - Il decreto definiva, quindi, immobili di lusso quelli con superficie utile superiore a 240 mq al netto di balconi e terrazzi, oppure con una superficie superiore a 200 metri quadri e più di 1.200 metri di giardino; o con superficie di almeno 160 metri in presenza di terrazzi e finiture di pregio per pavimenti, soffitti, infissi. Proprio quest'ultima è oggi chiaramente una discriminante anacronistica, tenendo conto dell'evoluzione delsettore edilizio, della diversa disponibilità di materiali una volta considerati di pregio e ora, invece, di uso comune e alla portata di tutti come, ad esempio, il parquet. Analogo discorso in relazione agli impianti, anche in funzione degli obblighi di legge legati al rendimento energetico degli edifici. In pratica applicando le regole precedenti anche un'abitazione di tipo civile, accatastata come A/2, qualora fosse stata ristrutturata e dotata di finiture particolari e non di impianti standard, sarebbe potuto “passare di grado” ed essere considerata come immobile di lusso, anche se costruita in una zona non di pregio o di periferia. Di fatto quella precedente era una classificazione basata su caratteristiche “soggettive” non più rispondente alla situazione del mercato, motivo per cui a livello legislativo si è deciso di adottare un criterio univoco e oggettivo, riferito alle, appunto, categorie catastali, per le quali fa premio principalmente il contesto urbanistico nel quale l'immobile si trova, mentre minor valore hanno le finiture interne.

Ampliamenti agevolati senza passaggio di categoria - La scelta del nuovo criterio di definizione degli immobili di lusso è importante non solo quando vengono acquistati immobili nuovi, o in corso di costruzione, ma anche per quel che riguarda eventuali successivi interventi di ampliamento. Ora questi ultimi sono infatti possibili con Iva al 4% (se si tratta di prima casa) dato che l'aumento della metratura non comporta più l'automatico il “passaggio di categoria” dell'immobile tra quelli di lusso. Si risolve in questo modo un problema vissuto in passato soprattutto dai proprietari dei villini, accatastati come A/7, che a fronte della costruzione di una veranda si sono stati visti negare le agevolazioni dall'Agenzia delle entrate perché l'immobile, dopo i lavori, superava la metratura consentita per rimanere nella categoria di base. Con le nuove norme, invece, non c'è il rischio che l'intervento comporti un variazione catastale, e quindi il passaggio da villino a villa (categoria A/8) perché questo non è automatico e non si riferisce solo alle caratteristiche edilizie. Per poter essere classificato come villa, infatti, oltre ad avere ampia metratura ed essere realizzato con materiali di pregio, l'immobile si deve necessariamente trovare all'interno di un parco o di una zona urbanistica esclusivamente destinate a questa tipologia di costruzioni . 

(18 dicembre 2014) http://finanza.repubblica.it/Esperti/DettaglioArticolo.aspx?ID=26722&te=Consumatori&ref=HRLV-5