Il Notariato presenta un contratto-tipo e un decalogo per orientare i cittadini
26/01/2015 - Come usufruire dei vantaggi previsti dal rent to buy e come redigere uno schema contrattuale idoneo?; a queste domande ha cercato di rispondere l’Ordine dei Notai in occasione del convegno “La disciplina del rent to buy: tutele sostanziali e questioni tributarie”, organizzato dalla Fondazione Italiana del Notariato in collaborazione con il Consiglio Notarile di Milano.Il decreto Sblocca Italia ha rilanciato l’attenzione sul tema del rent to buy (comprare casa pagando inizialmente un canone d’affitto e poi riscattando l’immobile) prevedendo la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni.
Il Notariato per rendere più accessibile la materia ha presentato, nel corso del convegno, un esempio di schema contrattuale e un decalogo informativo per orientare i cittadini e permettere la diffusione di questo nuovo strumento destinato a incoraggiare le contrattazioni immobiliari e la ripresa del mercato.
Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, a metà strada tra una locazione e una prevendita, che permette al futuro compratore di usufruire dal primo momento del godimento dell’immobile individuato, con pagamento di un canone periodico e di rinviare in un secondo momento l’acquisto vero e proprio e il pagamento del relativo prezzo.
Al momento dell’acquisto il compratore ha la possibilità discomputare dalla somma finale parte del canone pagato in precedenza.
Ecco un esempio esplicativo contenuto nel decalogo informativo:
“Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni”.
Questo strumento è nato per consentire ai cittadini di comprare casa, in un momento di difficoltà di accesso al credito, e ai costruttori di smaltire l’invenduto.
Poiché la trascrizione del contratto vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile, gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
Tuttavia il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto” in quanto la legge da al conduttore la facoltà di acquistare il bene, non l’obbligo. Il termine entro il quale il futuro compratore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, e comunque non può superare i dieci anni.
Chi vende ha il vantaggio di trovare un numero maggiore di possibili acquirenti, con il rischio però che il conduttore decida, alla fine del periodo, di non comprare casa. Tuttavia il proprietario può rifarsi trattenendo tutto o parte della “maggiorazione” dell’affitto.
Il rent to buy vale anche per negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni e immobili in costruzione.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
Inoltre in caso di fallimento dell’impresa costruttrice il contratto continua a valere, infatti la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti.
Per quello che riguarda le imposte da pagare non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario; il notariato comunque specifica che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, mentre le
spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente.
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