di Vittorio Buongiorno
LATINA - «La variante al Ppe R3 Prampolini? Nulla al confronto di quella del quartiere R/6», dice a mezza bocca uno dei funzionari del Comune che da giorni ci si sta scervellando. A piazza del Popolo sono sbiancati: come è stato possibile far passare in Giunta nel settembre 2012 il nuovo strumento urbanistico del quartiere che va da via Polusca all’area del mercato settimanale? La variante del quartiere R3 Prampolini ci aveva riservato la “chicca” dello stadio trasformato in verde pubblico, a una prima verifica sommaria quella del quartiere R/6 Isonzo è andata ben al di là prevedendo la realizzazione di svariate decine di migliaia di metri cubi in più rispetto a quanto realmente possibile.
Le verifiche non sono semplici perché la relazione generale della variante - redatta tra l’altro dagli stessi 5 professionisti autori di quella dell’R/3 Prampolini - non agevola la comprensione, anzi, la rende pressoché impossibile. Cerchiamo di capire perché.
La superficie del quartiere viene indicata in 52,49 ettari e serve per calcolare il numero degli abitanti, ma dovrebbero prima essere sottratte le aree destinate ai servizi generali. Cosa che i progettisti non fanno malgrado insistano nel quartiere mercato settimanale e diverse scuole. Grazie a ciò gli abitanti insediabili lievitano a 7.847 e i volumi realizzabili a 787.400 mc. Il Comune lo sta verificando ma forse avrebbe dovuto farlo al momento dell’approvazione della variante.
I progettisti dicono che di questi 787 mila metri cubi 629 mila sono destinati alle residenze e 157 mila a negozi e uffici. Quando però vanno a depurare questa cifra dalle volumetrie già esistenti saltano tutti i conteggi. Infatti, se la volumetria residenziale rilevata è pari a 549 mila mc (restano quindi 98 mila metri cubi di residenziale da costruire), quella per commerciale e uffici è pari a 295 mila mc, ovvero 145 mila metri cubi in più di quelli insediabili. Come è possibile? E’ un errore materiale? E perché nessuno se ne è accorto? Oppure nel quartiere si è già costruito molto di più di quanto si poteva? Altro mistero da chiarire.
In realtà nella relazione generale, laddove questi conti dovevano essere spiegati passo passo, c’è un passaggio fumoso in cui spiegano che «dalle analisi svolte e dalle valutazioni consequenziali si sono individuati alcuni parametri che hanno consentito una visione più realistica della consistenza volumetrica dei comprensori in esame». E chiariscono: «Difatti le altezze interpiano e lo spessore dei muri, gli spazi di servizio... che corredano le unità abitative (data la diversa impostazione all’epoca di realizzazione oggi non più attuale) fanno si che a 100 metri cubi di costruito corrispondono circa 20, 25 metri quadrati di superficie utile». Secondo loro per «una corretta e reale valutazione dell’effettivo patrimonio immobiliare esistenze a disposizione di ogni abitante si dovrebbe utilizzare il parametro metri quadrati anziché metri cubi, oppure ridurre la volumetria di una percentuale realistica affinché si possa valutare la effettiva disponibilità volumetrica per ogni comprensorio».
Anche su questo passaggio il Comune sta facendo verifiche. Ma al di là di tutto se si prende la tavola 13 della variante e si fa il calcolo dei volumi che verranno costruiti nei 13 comparti si scopre che sono previsti insediamenti per 150.254 metri cubi di residenziale e 88.971 di servizi generali. In tutto 240 mila metri cubi, quando quelli realizzabili erano solo 98 mila di residenze e 81 mila di servizi generali. Nella migliore delle ipotesi ci sono 70 mila metri cubi di troppo. La sensazione questa cifra possa raddoppiare.
Le verifiche non sono semplici perché la relazione generale della variante - redatta tra l’altro dagli stessi 5 professionisti autori di quella dell’R/3 Prampolini - non agevola la comprensione, anzi, la rende pressoché impossibile. Cerchiamo di capire perché.
La superficie del quartiere viene indicata in 52,49 ettari e serve per calcolare il numero degli abitanti, ma dovrebbero prima essere sottratte le aree destinate ai servizi generali. Cosa che i progettisti non fanno malgrado insistano nel quartiere mercato settimanale e diverse scuole. Grazie a ciò gli abitanti insediabili lievitano a 7.847 e i volumi realizzabili a 787.400 mc. Il Comune lo sta verificando ma forse avrebbe dovuto farlo al momento dell’approvazione della variante.
I progettisti dicono che di questi 787 mila metri cubi 629 mila sono destinati alle residenze e 157 mila a negozi e uffici. Quando però vanno a depurare questa cifra dalle volumetrie già esistenti saltano tutti i conteggi. Infatti, se la volumetria residenziale rilevata è pari a 549 mila mc (restano quindi 98 mila metri cubi di residenziale da costruire), quella per commerciale e uffici è pari a 295 mila mc, ovvero 145 mila metri cubi in più di quelli insediabili. Come è possibile? E’ un errore materiale? E perché nessuno se ne è accorto? Oppure nel quartiere si è già costruito molto di più di quanto si poteva? Altro mistero da chiarire.
In realtà nella relazione generale, laddove questi conti dovevano essere spiegati passo passo, c’è un passaggio fumoso in cui spiegano che «dalle analisi svolte e dalle valutazioni consequenziali si sono individuati alcuni parametri che hanno consentito una visione più realistica della consistenza volumetrica dei comprensori in esame». E chiariscono: «Difatti le altezze interpiano e lo spessore dei muri, gli spazi di servizio... che corredano le unità abitative (data la diversa impostazione all’epoca di realizzazione oggi non più attuale) fanno si che a 100 metri cubi di costruito corrispondono circa 20, 25 metri quadrati di superficie utile». Secondo loro per «una corretta e reale valutazione dell’effettivo patrimonio immobiliare esistenze a disposizione di ogni abitante si dovrebbe utilizzare il parametro metri quadrati anziché metri cubi, oppure ridurre la volumetria di una percentuale realistica affinché si possa valutare la effettiva disponibilità volumetrica per ogni comprensorio».
Anche su questo passaggio il Comune sta facendo verifiche. Ma al di là di tutto se si prende la tavola 13 della variante e si fa il calcolo dei volumi che verranno costruiti nei 13 comparti si scopre che sono previsti insediamenti per 150.254 metri cubi di residenziale e 88.971 di servizi generali. In tutto 240 mila metri cubi, quando quelli realizzabili erano solo 98 mila di residenze e 81 mila di servizi generali. Nella migliore delle ipotesi ci sono 70 mila metri cubi di troppo. La sensazione questa cifra possa raddoppiare.
Venerdì 28 Agosto 2015, 16:37
© RIPRODUZIONE RISERVATA http://www.ilmessaggero.it/LATINA/latina_scandalo_urbanistica_quartiere_r6_isonzo_volumetrie/notizie/1536976.shtml
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