accertamento immobili valenza OMI

8 Dicembre 2009

Autore: Tortelotti Dott.Fabrizio


Negli accertamenti ìmmobiliari, dopo la Comunitaria 2008 (legge 88/2009), i valori Omi (quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio) sono stati retrocessi, da presunzione legale a meri indizi di evasione.

Il valore normale desumibile dalla banca dati Omi assume quindi unicamente il valore di un elemento indiziario di evasione che necessita, per poter essere validamente sostenuto, anche in un eventuale giudizio, di ulteriori elementi di supporto in grado di rafforzare la sua valenza presuntiva

La presunzione semplice necessita infatti, per essere valida motivazione utilizzabile negli accertamenti immobiliari, anche dei requisiti della gravità, precisione e concordanza

Conseguentemente gli uffici hanno rafforzato il ricorso alle indagini finanziarie e alla verifica dei costi di costruzione

La diversa interpretazione del valore coinvolge sia il comparto dell'Iva e delle imposte dirette che quello dell'accertamento di valore delle imposte d'atto ed è diversa la stategia degli uffici a seconda del settore in cui l’accertamento sia effettuato.

Settore iva e imposte dirette.

In materia di cessioni immobiliari effettuate in regime d'impresa gli uffici periferici dell'agenzia delle entrate hanno affiancato, alle presunzioni semplici costituite dal valore normale Omi, altri elementi indiziari direttamente riconducibili alla teoria dei comportamenti antieconomici, ossia a quella generalmente conosciuta come teoria dell'abuso del diritto.

L’ufficio, una volta appurato che il valore dichiarato in atto dall'imprenditore cedente è inferiore a quello di mercato, constata che si è in presenza di un comportamento imprenditoriale contrario ai principi economici alla base del fine della costituzione di ogni impresa ossia la tendenza al profitto.

Esso, di conseguenza ,affianca alle risultanze dei valori normali Omi, anche altri elementi e indizi ,rifacendosi direttamente ai principi generali valevoli in materia di accertamento dei redditi determinati sulla base delle scritture contabili (art. 39 dpr 600/73) e di rettifica delle dichiarazioni Iva (art, 54 dpr 633/72).

Utilizzando tali principi normativi si potranno quindi utilizzare a supporto delle verifiche immobiliari le indagini finanziarie affinchè provare l'occultamento di corrispettivi di vendite immobiliari effettuate in regime d'impresa. Inoltre sono anche utilizzabili anche ulteriori elementi quali l'ammontare dei mutui erogati all'acquirente o l'analisi dei costi sostenuti dall'impresa per la costruzione o la ristrutturazione dell'immobile oggetto di vendita.

Diventa per ciò stesso molto probabile che il ricorso all’accertamento analitico e il ricorso alle indagini finanziarie, sia dovuto proprio agli scostamenti fra i valori dichiarati in atto e quelli normali Omi, i quali diventerebbero segnalazione di potenziale evasione.

Per quanto concerne la valutazione della valenza dell’entità del mutuo o dei finanziamenti accesi dall'acquirente, la dottrina ritiene che l'abrogazione della presunzione legale dei valori Omi operata dalla legge comunitaria 88/2009, abbia ridotto a mera presunzione semplice anche la previsione contenuta nel comma 23-bis dell'articolo 35 del dl 226/06 sulla base della quale «per i trasferimenti immobiliari oggetti a Iva finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, ai fini delle disposizioni di cui all'articolo 54 del dpr 633/72, terzo comma, ultimo periodo” “il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato”.

Tale disposizione infatti, pur non essendo stata esplicitamente abrogata dalla legge comunitaria 2008, contiene un esplicito riferimento a una disposizione, quella dell'ultimo periodo del terzo comma dell'articolo 54 del dpr 633/72, che è stata invece espunta dall'ordinamento proprio dall'intervento normativo comunitario.

Settore delle imposte d'atto (registro, ipotecarie, catastali).

Anche il comparto relativo all'accertamento delle imposte d'atte ha risentito direttamente della variazione di validità dei valori Omi da presunzioni legali a meri indizi di evasione.

In tale contesto si fa presente che, era dubbio che, anche prima dell'intervento legislativo,i valori Omi potessero avere la valenza di presunzioni legali.

In effetti l'unica conseguenza delle norme in materia di valore normale nell'ambito del testo unico del registro(dpr 181/86) non era stato quello di stabilire una presunzione legale basata sui valori desumibili dalla banca dati sui valori di mercato immobiliari ma quello, ancora vigente, di diminuire la possibilità delle parti di avvalersi della cosiddetta valutazione automatica, reinserendo di fatto l'accertamento di valore da parte degli uffici finanziari.

Quindi i valori desumibili dalla banca dati Omi costituiscono unicamente un riferimento utile ai fini della ricostruzione del valore venale di comune commercio del bene indicato nel primo comma dell'articolo 52 del dpr 181/86.

Si consideri inoltre che oltre alla presunzione semplice costituita dallo scostamento fra valore dichiarato in atto e valore normale Omi, gli uffici potranno utilizzare, per gli accertamenti di valore immobiliare, anche le stime redatte dagli uffici tecnici erariali (Ute) o da tecnici abilitati, i valori dichiarati dalle parti in atti non anteriori di oltre tre anni rispetto all'atto oggetto di rettifica che abbiano per oggetto gli stessi immobili o altri aventi analoghe caratteristiche e condizioni, Oltre a questi elementi, espressamente indicati nell'articolo 51 del dpr 131/86, l'ufficio potrà inoltre avvalersi anche di altri indizi fra i quali, come già sopra riferito, ovviamente figurerà anche l'ammontare dei mutui o dei finanziamenti concessi alla parte acquirente.

Per quanto concerne la validità temporale della nuova norma comunitaria si ritiene che queste abbiano effetto retroattivo andando anche ad interessare fattispecie verificatesi anche anteriormente alla sua entrata in vigore (luglio 2009), ma ancora accertabili o già oggetto di accertamento non ancora divenute definitivo. Questo orientamento sembra trovare conferma anche presso la giurisdizione tributaria.

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