Sanatoria catastale, sempre valido l’obbligo di aggiornamento
Per l'emersione definitiva dichiarazione necessaria anche dopo l’attribuzione della rendita presunta
di Paola Mammarella
23/11/2011 - L’Agenzia del Territorio torna a pronunciarsi sugli immobili fantasma. Con la circolare 7/2011 ha chiarito che, anche dopo la registrazione della variazione catastale e l’attribuzione della rendita presunta, per l’interessato resta fermo l’obbligo di presentare la dichiarazione di aggiornamento.
L’obbligo di aggiornamento resta anche dopo l’attribuzione della rendita presunta
La regolarizzazione catastale, spiega il Territorio, avviene solo dopo l’attribuzione della rendita definitiva, che può essere calcolata a seguito della dichiarazione di aggiornamento.

Nella fase intermedia tra l’emersione e la piena regolarizzazione, il trasferimento degli immobili può avvenire senza l’atto che certifica la conformità dei dati catastali allo stato di fatto dell’immobile. Nel periodo in cui è stata attribuita la rendita presunta, ma mancano ancora i parametri definitivi, che determinano l’emersione del fabbricato sconosciuto, non c’è infatti una planimetria catastale aggiornata cui fare riferimento. La semplificazione vale solo in questo caso. Diversamente, ai sensi della normativa vigente, in mancanza dell’atto di conformità, il trasferimento dell’immobile deve essere ritenuto nullo.

La situazione cambia per le successioni. Se nell’eredità sono compresi immobili non dichiarati, iscritti al Catasto in via transitoria dopo i sopralluoghi effettuati, la regolarizzazione completa deve precedere la dichiarazione di successione.

Come individuare il numero di unità immobiliari
Il numero di unità immobiliari da iscrivere in Catasto, spiega la circolare, viene individuato tenendo presenti le diverse destinazioni d’uso e l’autonomia funzionale e reddituale che emerge durante i sopralluoghi. Se il fabbricato insiste su due particelle, viene individuata una unità immobiliare per ogni particella, con la ripartizione delle consistenze. Negli ampliamenti è individuata una unità immobiliare ricadente sulla porzione ampliata.

Prima di comunicare l’avvenuta notifica degli atti di accertamento della rendita presunta, l’Agenzia del Territorio invia ai Comuni l’elenco dei contribuenti che hanno ricevuto l’atto di accertamento, l’elenco degli immobili oggetto dell’accertamento e gli avvisi di accertamento in formato pdf.

Contenziosi
Gli interessati possono presentare ricorso per errata intestazione della particella, o nel caso in cui vogliano verificare che l’immobile sia veramente soggetto all'obbligo di accatastamento.

Ricordiamo che la sanatoria catastale per l’emersione degli immobili fantasma, cioè sconosciuti al Catasto, grazie a dichiarazioni spontanee dei proprietari, è stata introdotta con il Dl 78/2010. Il termine del 31 dicembre 2010, inizialmente fissato, è stato posticipato al 30 aprile 2011 dalla Legge 10/2011. In mancanza degli adempimenti spontanei, sulla base delle foto aeree a disposizione dell’Agenzia, hanno avuto inizio una serie di sopralluoghi, effettuati in collaborazione con diversi ordini professionali. Gli esiti dei rilievi sono stati poi registrati in una banca dati e utilizzati per l’attribuzione della rendita presunta. Come specificato dalla circolare, a completare il quadro della regolarizzazione è la presentazione della dichiarazione di aggiornamento, che dà luogo alla rendita definitiva.

Come già evidenziato dall’Agenzia del Territorio, sanatoria catastale e regolarizzazione dei fabbricati non dichiarati non vuol dire condono. Gli “immobili fantasma” possono infatti essere in regola con i permessi edilizi, ma può succedere che i proprietari non abbiano comunicato le variazioni al Catasto, evitando così il pagamento di tasse maggiorate (Leggi Tutto).
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