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martedì 6 ottobre 2026
Immobili fantasma, ortofoto e AI nei controlli catastali: 20mila lettere entro il 2026 e verifiche per i tecnici La ricerca degli immobili fantasma si basa sul confronto tra ortofoto e cartografia catastale, con l’AI prevista dagli indirizzi MEF. Il DPFP 2026 conferma la campagna di compliance e circa 20mila lettere entro l’anno. Per i tecnici, la verifica della posizione segnalata deve distinguere gli adempimenti catastali dallo stato legittimo urbanistico. Stefania Alessandrini Presa da: https://www.ingenio-web.it/articoli/immobili-fantasma-lettere-catasto-verifiche-tecnici-stato-legittimo/?utm_term=351347&utm_campaign=La+Gazzetta+di+INGENIO&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=9171+-+4825+%282026-10-07%29
venerdì 25 settembre 2026
Abuso edilizio non dichiarato dal venditore: chi paga la sanzione e chi deve demolire? Chi acquista un immobile con un abuso realizzato dal precedente proprietario risponde anche delle sanzioni? È comunque tenuto a demolire? E come può dimostrare la propria estraneità all’illecito? Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce responsabilità e conseguenze per il nuovo proprietario.
tratto da https://ediltecnico.it/abuso-edilizio-non-dichiarato-dal-venditore-chi-paga/?utm_term=93378+-+https%3A//ediltecnico.it/abuso-edilizio-non-dichiarato-dal-venditore-chi-paga/&smclient=2c9d0422-7083-4b9d-b15b-1427eda555b7&utm_campaign=NEWSLETTER+Ediltecnico+-+%5BIscritti_Ediltecnico%5D+Newsletter+Ediltecnico+25/09/2026+-++2026-09-25&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=11678+-+%5BIscritti_Ediltecnico%5D+Newsletter+Ediltecnico+25/09/2026+%282026-09-25%29
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Chi acquista un immobile con un abuso realizzato dal precedente proprietario risponde anche delle sanzioni? È comunque tenuto a demolire? E come può dimostrare la propria estraneità all’illecito? Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce responsabilità e conseguenze per il nuovo proprietario. | ||
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Mentre l’ordine di demolizione ha una natura reale e segue il bene a prescindere da chi abbia commesso l’illecito, infatti, la sanzione monetaria legata a interventi senza autorizzazioni richiede la riferibilità soggettiva della violazione. Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6401/2026, un principio che si applica in tutti i casi in cui l’acquirente è in grado di dimostrare, anche tramite prove presuntive, la propria totale estraneità alla realizzazione dell’opera. Tuttavia, se non demolisce l’abuso sarà soggetto alle sanzioni a prescindere dal fatto di essere risultato estraneo alla sua realizzazione.
sabato 22 agosto 2026
Benzina ai massimi dal 2022 nel primo weekend da bollino rosso per i rientri: la prima grana del governo dopo le ferie di Chiara Brusini. Lunedì sarà l'ultimo giorno di sconto sulle accise sul gasolio, nel frattempo ampiamente riassorbito dai rincari. Meloni deve valutare se prorogare la misura, ma per farlo servono nuove coperture: l’extragettito Iva arriverà solo a settembre
tratto da https://www.ilfattoquotidiano.it/2026/08/22/prezzi-carburanti-record-accise-rientri-notizie/8485616/Dall'articolo di Chiara Brusini: "Le associazioni consumatori – insieme alle opposizioni – gridano alla stangata e chiedono di varare al più presto un nuovo intervento muscolare, ma la strada è in salita. Gli sgravi fiscali varati dopo l’avvio della guerra di Usa e Israele contro l’Iran e la chiusura dello stretto di Hormuz sono costati a partire da marzo oltre 2,2 miliardi di euro alle casse pubbliche. Eppure, anche volendo ignorare il fatto che quegli aiuti sono notoriamente regressivi, gli effetti concreti per gli automobilisti si sono rivelati effimeri: il beneficio viene via via puntualmente assorbito dall’aumento della componente industriale, che dipende dalle quotazioni internazionali dei prodotti raffinati ma anche da margini di raffinazione, cambio euro-dollaro, costi di approvvigionamento e distribuzione. Così, per esempio, in meno di un mese il taglio di 17 centesimi al litro solo sul gasolio (14 centesimi di accisa più l’effetto Iva) entrato in vigore il 28 luglio e prorogato il 4 agosto è stato completamente “mangiato” dall’aumento delle quotazioni."
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lunedì 17 agosto 2026
I ricavi da vendita dell’elettricità generata da un impianto fotovoltaico su tetto sono tassati? Cosa c’è da sapere di Pierpaolo Molinengo. L'energia che viene immediatamente assorbita dagli elettrodomestici di casa non ha alcuna rilevanza fiscale. Il discorso cambia radicalmente quando viene immessa nella rete pubblica: entra in gioco il contratto sottoscritto con il GSE, ed è la formula contrattuale scelta a determinare se le somme ricevute debbano essere indicate nella dichiarazione dei redditi
tratto da https://www.ilfattoquotidiano.it/2026/08/17/i-ricavi-da-vendita-dellelettricita-generata-da-un-impianto-fotovoltaico-su-tetto-sono-tassati-cosa-ce-da-sapere/8472546/
dall'articolo di Pierpaolo Molinengo: "Impianti fotovoltaici, le regola d’oro dei venti kilowatt
Per comprendere la propria posizione fiscale occorre fare riferimento alla categoria di appartenenza della stragrande maggioranza delle installazioni residenziali. Si tratta degli impianti con potenza nominale non superiore a 20 kilowatt, posizionati al servizio dell’abitazione principale o delle sue pertinenze e gestiti da persone fisiche che non esercitano attività d’impresa o professione.
Per questa tipologia di utenza la legge fissa principi chiari. L’energia prodotta dai pannelli fotovoltaici che viene immediatamente assorbita dagli elettrodomestici di casa non ha alcuna rilevanza fiscale. Questo fenomeno, noto come autoconsumo istantaneo, rappresenta un risparmio privato diretto e non genera alcun tipo di reddito imponibile. Nessuno chiederà mai conto dell’elettricità autoprodotta e autoproducente.
Il discorso cambia radicalmente quando l’energia prodotta supera il fabbisogno del momento e viene immessa nella rete pubblica. In questa fattispecie entra in gioco il contratto sottoscritto con il GSE, ed è proprio la formula contrattuale scelta a determinare se le somme ricevute debbano essere indicate nella dichiarazione dei redditi o meno."
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mercoledì 12 agosto 2026
Destinazione d'uso e categoria catastale: perché sono diversi e cosa cambia dopo il Salva Casa Destinazione d'uso urbanistica e categoria catastale non coincidono: il catasto ha funzione fiscale, mentre l'uso legittimo deriva dai titoli edilizi. Tutte le verifiche che i professionisti tecnici devono effettuare dopo il Salva Casa. Matteo Peppucci Presa da: https://www.ingenio-web.it/articoli/che-differenza-c-e-tra-destinazione-d-uso-e-categoria-catastale/?utm_term=331432&utm_campaign=La+Gazzetta+di+INGENIO&utm_medium=email&utm_source=MagNews&utm_content=8967+-+4733+%282026-08-13%29
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Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale
Il nuovo assetto dell’art. 23-ter prevede che il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale sia sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore e ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Si tratta del cosiddetto cambio d’uso “orizzontale”.
Esempio: il passaggio da una forma di uso direzionale a un’altra, se entrambe ricadono nella medesima categoria funzionale, può rientrare in questa ipotesi. Tuttavia, anche in questo caso non basta modificare il catasto: occorre formalizzare correttamente il mutamento secondo il regime edilizio applicabile.
Il cambio d’uso tra categorie funzionali diverse
Più delicato è il cambio d’uso “verticale”, cioè il passaggio da una categoria funzionale a un’altra: ad esempio da residenziale a commerciale, da produttivo a turistico-ricettivo, da rurale a residenziale.
In questi casi la verifica non può limitarsi alla categoria catastale. Occorre valutare:
- se il mutamento riguarda una singola unità immobiliare o un intero edificio;
- se l’immobile ricade in zona ammessa dalla disciplina statale, regionale e comunale;
- se vi siano condizioni poste dallo strumento urbanistico;
- se il mutamento comporti opere edilizie;
- quale titolo sia necessario;
- se siano dovuti oneri o contributi;
- se vi siano vincoli paesaggistici, culturali, igienico-sanitari, antincendio, acustici o di altra natura.
Le linee guida ministeriali chiariscono, inoltre, che per i mutamenti verticali di singole unità immobiliari riconducibili alle semplificazioni del Salva Casa non opera l’obbligo di reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale né il vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi; resta però fermo, ove previsto e nei limiti della legislazione regionale, il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria.
Quale titolo edilizio serve?
Il titolo edilizio non può essere individuato guardando solo alla categoria catastale o alla presenza di opere.
Dopo le modifiche introdotte dal Salva Casa, la disciplina va letta in modo coordinato: il mutamento di destinazione d’uso ha una propria rilevanza e deve essere trattato come tale.
In linea generale:
- il cambio d’uso senza opere o con opere di limitata entità può richiedere la SCIA nei casi previsti dall’art. 23-ter;
- se il cambio d’uso è accompagnato da opere soggette a titolo edilizio più rilevante, occorre il titolo necessario per quelle opere;
- la CILA non deve essere utilizzata come strumento ordinario per formalizzare il mutamento di destinazione d’uso;
- nei casi più rilevanti può essere necessario il permesso di costruire o altro titolo previsto dalla disciplina edilizia applicabile.
Il punto centrale è che il tecnico deve qualificare separatamente e poi coordinare due profili: il mutamento funzionale e l’eventuale intervento edilizio.
Attenzione agli immobili datati e alla documentazione incompleta
Il problema è particolarmente frequente negli immobili storici, nei centri urbani consolidati, negli edifici rurali trasformati nel tempo e negli immobili che hanno subito passaggi di proprietà senza una completa verifica edilizia.
In questi casi può accadere che il catasto riporti una categoria apparentemente coerente con l’uso attuale, mentre la documentazione edilizia non dimostri la legittimità di tale uso.
È il caso, ad esempio, di sottotetti, soffitte, depositi, autorimesse, locali accessori, seminterrati o unità accatastate come abitazioni ma prive dei presupposti urbanistici ed edilizi per essere considerate tali.
Il dato catastale, in queste situazioni, non è sufficiente. Occorre ricostruire la storia edilizia dell’immobile e verificare se l’uso attuale sia stato legittimamente assentito.
Il rischio nelle compravendite: quando l’immobile non è idoneo all’uso promesso
La divergenza tra categoria catastale e destinazione d’uso legittima può avere conseguenze rilevanti anche nei contratti.
Se un immobile viene venduto o promesso in vendita come abitazione, ufficio, negozio o laboratorio, ma la destinazione urbanistica legittima non corrisponde all’uso dichiarato o atteso, può emergere un problema di inidoneità del bene rispetto alla funzione promessa.
La criticità non riguarda solo il valore economico dell’immobile, ma la sua utilizzabilità giuridica. Un locale accatastato in modo coerente con l’uso prospettato, ma privo di legittimazione urbanistico-edilizia, può generare contenzioso, richieste di risoluzione, riduzione del prezzo o risarcimento.
Per questo, nelle operazioni immobiliari, la verifica della destinazione d’uso non deve essere affidata alla sola visura catastale, ma deve entrare nella due diligence tecnica e legale.
Agibilità: non basta, ma va verificata
Anche l’agibilità va correttamente inquadrata.
Nel sistema attuale non è più opportuno ragionare con il vecchio lessico “abitabilità/agibilità” come prova esclusiva della destinazione d’uso. Oggi il riferimento è la segnalazione certificata di agibilità, disciplinata dall’art. 24 del d.P.R. 380/2001.
L’agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità dell’opera al progetto presentato, secondo quanto previsto dalla norma. Tuttavia, la destinazione d’uso legittima va ricostruita nell’ambito più ampio dello stato legittimo e dei titoli edilizi.
In altri termini: l’agibilità è un documento importante, ma non sostituisce l’analisi della legittimità urbanistico-edilizia dell’uso.
Verifiche operative per il tecnico
Prima di qualificare l’uso di un immobile o di impostare un cambio di destinazione d’uso, il tecnico dovrebbe seguire un percorso istruttorio ordinato:
- acquisire la visura catastale e la planimetria catastale;
- ricostruire i titoli edilizi dell’immobile;
- verificare lo stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. 380/2001;
- individuare la destinazione d’uso urbanisticamente legittima;
- confrontarla con l’uso attuale e con la categoria catastale;
- verificare la categoria funzionale ai sensi dell’art. 23-ter;
- controllare la disciplina urbanistica comunale;
- verificare la normativa regionale applicabile;
- valutare eventuali vincoli settoriali;
- individuare il titolo edilizio necessario;
- aggiornare il catasto solo dopo aver correttamente definito il profilo edilizio-urbanistico.
Il catasto, dunque, non viene ignorato. Ma viene collocato nel suo corretto ordine logico: prima la legittimità urbanistico-edilizia, poi la coerenza catastale.
Conclusione: la categoria catastale descrive, ma non legittima
La distinzione può essere riassunta così: la categoria catastale descrive e classifica l’immobile ai fini censuari e fiscali; la destinazione d’uso urbanistica ne definisce la funzione legittima nel governo del territorio.
Confondere i due piani significa esporsi a errori tecnici, edilizi, contrattuali e fiscali.
Dopo il Salva Casa, il tema è ancora più rilevante: la disciplina del cambio d’uso è stata semplificata in alcuni passaggi, ma non è stata liberalizzata. Ogni mutamento richiede una verifica giuridica e tecnica puntuale, fondata sui titoli edilizi, sullo stato legittimo, sulla categoria funzionale e sulla disciplina urbanistica applicabile.
Per professionisti, proprietari, imprese e operatori immobiliari, la regola resta una: la visura catastale è un punto di partenza, non una prova definitiva della destinazione d’uso legittima.
AGGIORNAMENTO DIRITTI DI SEGRETERIA A RICERCA PRATICHE EDILIZIE, L’OK DELLA GIUNTA A LATINA
tratto da https://latinatu.it/aggiornamento-diritti-di-segreteria-a-ricerca-pratiche-edilizie-lok-della-giunta-a-latina/
Ecco i nuovi importi, suddivisi per categoria:
Edilizia ordinaria e titoli abilitativi
o CILA (Comunicazione inizio lavori asseverata): 200 euro (250 euro se tardiva)
o SCIA e altre segnalazioni asseverate: 250 euro (300 euro per SCIA ai sensi dell’art. 37 D.P.R. 380/01)
o Permessi di costruire (Pdc) / SCIA alternativa: quota fissa base 100 euro + quota variabile al mc/mq (minimo 400 euro – massimo 1.000 euro per nuove costruzioni e ristrutturazioni)
o Pdc convenzionato / in deroga: minimo 600 euro – massimo 1.200 euro
o Pdc in accertamento di conformità (art. 36 DPR 380/01): 600 euro
o Agibilità (SCA): 300 euro base (+ 0,50 euro/mc per nuovi fabbricati)
Condono edilizio – Tep (Procedimento con variazione)
o Nuovo importo: 350 euro + 0,50euro/mc (rispetto ai precedenti 350 euro + 0,15 euro/mc)
Autorizzazioni paesaggistiche (Art. 32 L. 47/85)
o Fino a 100 mq (o opere non valutabili in vol/sup): 250 euro (precedente 220 euro)
o Fino a 200 mq: 350 euro (precedente 300 euro)
o Oltre 200 mq: 450 euro (precedente 400 euro)
Altri Servizi e Procedimenti
o Conferenza di servizi preliminare (su istanza di parte): 500 euro
o Pas (Procedura abilitativa semplificata): 0,03% del costo dell’investimento (minimo 250 euro o 500 euro a seconda dell’ambito)
o Richiesta idoneità alloggiative ed altre attestazioni non contemplate in precedenza: 70 euro
o Voltura titoli edilizi: 200 euro
o Svincolo/modifica terreno assentito: 150 euro
Accesso agli atti e diritti di visura/copia
o Richiesta accesso agli atti: 60 euro totali a singola richiesta (scissi in 10 euro per diritti di segreteria e 50 euro per diritti di ricerca e visura).
o Riproduzione copie semplici: 0,20 euro a facciata (eliminato il precedente costo fisso di 50 euro per ricerca iniziale, uniformandosi al parere governativo).
mercoledì 5 agosto 2026
Cds riporta in vigore il Dm "aree idonee" (Tiziana Giacalone)
tratto da https://www.nextville.it/news/64338/cds-riporta-in-vigore-il-dm-aree-idonee
Le disposizioni del Dm "aree idonee" che consentono alle Regioni di individuare una fascia di rispetto fino a 7 Km dai beni tutelati, fatte salve le aree idonee, non ledono direttamente i diritti delle imprese Fer.
Lo ha stabilito il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6151/2026 chiarendo che la lesione degli interessi delle imprese nel settore Fer, e delle associazioni di categoria, può verificarsi se la Regione adotta una normativa restrittiva sull'installazione degli impianti di energia rinnovabile.
Il Consiglio di Stato ha dunque ribaltato le sentenze del Tar Lazio, che avevano invece riconosciuto all'associazione la legittimazione a ricorrere contro le disposizioni ritenute lesive e annullato l'articolo 7, commi 2 e 3 del Dm "aree idonee".
La sentenza del Consiglio di Stato ripristina dunque le disposizioni precedentemente annullate. Ma nel frattempo, con il Dl 175/2025 (legge di conversione 4/2026), la disciplina delle aree idonee e non idonee alle rinnovabili è confluita sotto il Dlgs 190/2024.
Il Tar Lazio si era pronunciato anche sulla disciplina transitoria per i procedimenti già avviati prima dell’entrata in vigore del Dm 21 giugno 2024. A questo proposito la sentenza del Cds ribadisce che il decreto ministeriale continua ad applicarsi ai procedimenti in corso alla data di entrata in vigore del Dl 175/2025, ovvero al 22 novembre 2025.
Riferimenti
Dm Ambiente 21 giugno 2024
Disciplina per l'individuazione di superfici e aree idonee per l’installazione di impianti a fonti rinnovabili - Missione 2, Componente 2, Riforma 1.1 del Pnrr
Sentenza Consiglio di Stato 30 luglio 2026, n. 6151
Le disposizioni del Dm "aree idonee" che consentono alle Regioni di individuare una fascia di rispetto fino a 7 Km, facendo salve le aree idonee, non ledono direttamente i diritti delle imprese, pertanto le associazioni di categoria non sono legittimate ad agire in giudizio: la lesione può verificarsi se la Regione adotta una normativa restrittiva sull’installazione degli impianti Fer
Dl 21 novembre 2025, n. 175
Individuazione aree idonee per gli impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili e modifiche agli incentivi del Piano transizione 5.0
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